Promotoras, fondos y Socimis elevarán su inversión un 7,2% hasta 2031. La superficie en desarrollo se estanca, pero se encarecen los costes de energía, construcción y transporte por la guerra de Irán.
El aumento de costes, la volatilidad geopolítica y la incertidumbre regulatoria pasan factura a las inmobiliarias que frenan el lanzamiento de nuevos desarrollos y se enfrentan a un encarecimiento de los precios de construcción.
El sector inmobiliario institucional español, con las promotoras, fondos y Socimis a la cabeza, suma una cartera de nuevos inmuebles en construcción que implicará una inversión de más de 77.500 millones y la puesta en marcha de 53,2 millones de metros cuadrados de superficie edificable entre 2026 y 2031.
Según un análisis del equipo de Real Estate de EY-Parthenon, mientras que la superficie total identificada apenas presenta variaciones respecto a lo previsto para el periodo 2025-2030, la inversión estimada aumenta un 7,2% por la subida de los costes. De hecho, los costes de construcción suben una media cercana al 7% interanual, con picos superiores al 11% en vivienda asequible, tras el impacto de la guerra en Irán sobre la energía y las materias primas.
Por segmentos, los proyectos relacionados con promoción residencial y hoteles seguirán concentrando la mayor parte de la actividad constructora prevista en España durante los próximos años, mientras que, por plazos, el grueso de los proyectos en marcha tendrá lugar a lo largo de este año, con 24.367 millones de inversión prevista, y en 2027, con 30.224 millones.
En proyectos residenciales se calcula una inversión de más de 56.400 millones, un 73% del total. De estos, 36.100 millones se destinarán a desarrollos residenciales tradicionales promovidos por inmobiliarias y gestoras de cooperativas como Neinor, Metrovacesa, Amenabar, Pryconsa, Vía Célere, Kronos, Inbisa, Acciona e Ibosa.
Crece la vivienda asequible
La siguen los proyectos de vivienda asequible, impulsados por las iniciativas de colaboración público-privada, con una inversión prevista de 17.640 millones y la apuesta de compañías y fondos de inversión como Culmia, Ares (Avalon), Ferrocaril, Genivs o Salas. El denominado flex living y otros segmentos alternativos movilizarán, por su parte, 2.690 millones. A la creación de plataformas destinadas a alojamientos temporales con contratos inferiores al año, se han sumado varios fondos y Socimis en los últimos años como BlackRock, JPMorgan, BentallGreenOak o GMP, de la mano de socios especializados como Twin Peaks, Grupo Lar o Stoneweg.
Al residencial le sigue la inversión en hotelero, con un volumen previsto de 11.340 millones hasta 2031, un 14,6% del total. Entre los grandes proyectos de inversión destacan el Four SeasonsMarbella, que se pondrá en marcha en unos suelos adquiridos por Immobel y Fort Partners, o el hotel que está levantando KKH en la antigua Fábrica de Tabacos de Altadis de Sevilla, y que está en manos de Archer Hotel Capital.
Además de en proyectos de lujo, la inversión se concentra también en el segmento low cost. Así, por ejemplo, Tikehau Capital ha lanzado una plataforma de hoteles asequibles en España y Portugal con una inversión de entre 300 y 350 millones y una cartera de proyectos ya existente en Madrid, Málaga y Barcelona que explotará bajo la marca Holiday Inn Express.
Los siguientes segmentos por inversión son el logístico, con 5.490 millones; oficinas (2.590 millones) y retail (1.740 millones). En logística, destacan Prologis, que crece en España con proyectos llave en mano; Merlin, con sus planes Best; o Montepino, con varios suelos finalistas por desarrollar, mientras que en oficinas uno de los proyectos más esperados en Madrid será el de Atrea Real Estate, nuevo vehículo inversor de Luis López de Herrera-Oria, en los terrenos de la antigua fábrica de Clesa. Otra área que vuelve a captar el interés del inversor para el desarrollo de nuevos edificios de oficinas es el Distrito 22@, de Barcelona.
En retail el empresario Tomás Olivo sigue siendo protagonista con General de Galerías Comerciales, que tiene en marcha un centro comercial en Valdebebas (Madrid) y ha comprado a AQ Acentor el proyecto Infinity que se llevará a cabo en Valencia.
Además de por el aumento de costes, la cartera de proyectos de inversores institucional se mantiene prácticamente estable en superficie, con un retroceso del 0,1%, debido a la incertidumbre política y regulatoria que rodea al mercado de la vivienda en España.
Uno de los últimos ejemplos de los vaivenes políticos está en la decisión del Gobierno adoptada hace una semana de aplazar a septiembre la aprobación del real decreto ley de Vivienda que preveía, entre otras medidas, una prórroga de dos años para determinados contratos de alquiler.
"Este tipo de aplazamientos alimenta la cautela de promotores e inversores institucionales a la hora de calendarizar nuevos desarrollos, aunque sin llegar a alterar de forma sustancial el volumen de superficie proyectada a medio plazo", indican desde EY.
El nuevo decreto de vivienda planteaba también un castigo fiscal a las Socimis que invierten en residencial, elevando el gravamen sobre los beneficios no distribuidos del 15% actual hasta el 25% a estas sociedades patrimoniales con vivienda en su cartera. Quedarían fuera de estas medidas aquellas Socimis con un fuerte componente de vivienda asequible en su porfolio.
El actual 'pipeline' institucional no solo dinamiza el volumen de actividad en el sector inmobiliario, sino que se posiciona como el motor fundamental hacia un modelo de edificación descarbonizado. Según estimaciones de EY, la adopción de estrategias de construcción sostenible tiene el potencial de mitigar hasta 7,2 millones de toneladas de CO2, cifra comparable al impacto ambiental de tres millones de vehículos anuales. Este cambio de paradigma responde a una doble presión. Por un lado, los fondos e inversores institucionales exigen el cumplimiento de estrictos estándares medioambientales. Por otro, la volatilidad de los costes obliga a los promotores a buscar la rentabilidad mediante la optimización de procesos. En este escenario, la industrialización en los procesos o el uso de herramientas como el BIM (Building Information Modeling), que ofrece una representación digital compartida de un activo para facilitar los procesos de diseño, construcción y operación, son palancas para fomentar desarrollos sostenibles en el tiempo. La eficiencia, lejos de comprometer las especificaciones técnicas, es la única vía para proteger márgenes en un mercado cada vez más competitivo. "Los promotores que combinen innovación, industrialización y control de costes estarán mejor posicionados para competir", concluyen en EY.