Si un propietario modifica la azotea común sin autorización, puede enfrentarse a ciertas penalizaciones.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ha establecido que, si alguien desea usar los elementos comunes de forma privativa, como, por ejemplo, la azotea común, se requerirá la aprobación unánime de la comunidad.
¿Cómo se pueden modificar los elementos comunes?
El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge las condiciones para modificar los espacios comunes. Los elementos comunes tienen un régimen de copropiedad, tal como está definido en el artículo 3 de la LPH en su apartado b), el cual se basa en el artículo 396 del Código Civil. Generalmente, nadie puede apropiarse de estos espacios comunes ni utilizarlos de forma privativa. Sin embargo, el artículo 17 determina los requisitos para su modificación o uso.
El derecho a modificar las zonas comunes, tal como se especifica en el artículo 17, dependerá de las cuotas de participación que tenga cada propietario. En el contexto de los elementos comunes, las cuotas determinarán el peso del voto de cada miembro para desarrollar nuevos servicios comunes en el inmueble. En el caso de que los elementos comunes sean de accesibilidad, su modificación dependerá también de las cuotas de gastos comunes. Las cuotas de gastos comunes son cuotas que los propietarios tendrán que pagar para poder financiar ciertas obras.
¿Cuáles son los acuerdos que especifica la ley?
El primer apartado del artículo 17 de la LPH establece que las infraestructuras comunes de telecomunicación y de suministros energéticos colectivos necesitan un tercio de las cuotas de participación. El segundo apartado indica que, para aprobar nuevas obras de accesibilidad no necesarias, se requerirá la mayoría del voto favorable y de las cuotas de participación. En el caso de que las obras se aprueben, cada miembro de la comunidad tendrá que pagar las cuotas de gastos comunes para la realización de esas obras. El coste se debe pagar aunque exceda las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Para las obras necesarias, según lo recogido en el artículo 10.1 en su apartado b), el coste anual repercutido no podrá exceder las doce mensualidades ordinarias. Las excepciones serán en los casos en que, al no haberse podido financiar, quien lo haya requerido tenga que pagar el resto del coste, o bien cuando las ayudas públicas financien el 75% de las obras.
Si las obras mejoran la eficiencia energética o implantan energías renovables de uso común, se deben pagar siempre que la cantidad no supere las doce mensualidades, una vez descontadas las ayudas públicas. El tercer apartado recoge que la realización o supresión de los servicios de "portería, conserjería, vigilancia" u otros relacionados necesita tres quintos de las cuotas de participación de los propietarios.
El cuarto apartado determina que no se pueden exigir instalaciones o servicios que no sean necesarios para "la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características". El quinto apartado indica que se pueden instalar los puntos de recarga de los vehículos eléctricos para su uso privado en el aparcamiento del edificio. El propietario solo puede realizar estas instalaciones si lo comunica previamente a la comunidad y asume los costes de instalación y consumo.
¿Se puede usar la azotea común de forma privada?
El artículo 17.6 de la LPH establece que los acuerdos que no estén incluidos en el resto del artículo, y que impliquen la aprobación o modificación de las reglas de la Ley de Propiedad Horizontal o de los estatutos del inmueble, necesitan la aprobación unánime de la comunidad de propietarios. Es decir, las modificaciones de los acuerdos en relación con los elementos comunes, que no están expresados en los primeros cinco apartados del artículo, deben ser aprobadas por unanimidad. Además, se deben considerar sus requisitos y condiciones necesarias establecidas.
En el caso de que alguien desee usar la azotea común de forma privativa, necesitará la aprobación completa de la junta. Esto es porque es un elemento común que contiene un régimen de copropiedad, y no está incluido específicamente en los primeros cinco apartados del artículo 17. Asimismo, esta normativa se aplica a otros elementos comunes que se pueden definir con estos requisitos.
Si la comunidad no lo aprueba totalmente, el propietario u ocupante no puede usar la azotea común de forma privada. En principio, el régimen de copropiedad se debe respetar, y nadie puede apropiarse de un elemento común. Por lo tanto, la comunidad puede iniciar un proceso de penalizaciones si alguien intenta modificar o usar este espacio de manera exclusiva sin la autorización necesaria.