La inversión institucional se ha ido retirando del mercado de la vivienda en España por la permanente incertidumbre jurídica que generan las leyes estatales y decretos que ha podido ir aprobando el Gobierno durante la presente legislatura y la pasada. Grandes fondos de inversión habían apostado por el residencial español desde el 2017, coincidiendo con una mayor demanda del alquiler.
Han llegado a invertir 25.000 millones en el sector, 8.500 millones para crear nueva oferta de arrendamiento. Pero en este momento esos inversores están de retirada por la creciente inseguridad. Muchos de ellos han vendido paquetes de miles de viviendas en alquiler o quieren hacerlo.
España presenta un déficit residencial de 800.000 inmuebles, según el Banco de España. En el 2028 alcanzará un millón. Tanto en alquiler como en compraventa el problema es de oferta, señala. La promoción nueva es claramente insuficiente y rondará las 120.000 nuevas viviendas este año, muy por debajo de los más de 200.000 hogares que se crean anualmente.
En este contexto, los dos decretos del Gobierno que tumbó el viernes el Congreso aumentaban la intervención del mercado, aunque también intentaban incentivar la promoción de vivienda asequible. Pero una parte central de las leyes que no se convalidaron tenían por objetivo poner coto a los “fondos buitre” o “pymes buitre”, como dijo la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez.
Solo el 4,56% del parque habitacional está en manos de sociedades, según datos del Catastro
La realidad es que estos inversores representan una parte muy pequeña del mercado, de apenas el 4,45% del parque total en el 2025, algo más de un millón de inmuebles, según la información disponible en el Catastro. En el 2024 era el 4,56%, por lo que ya se aprecia una desinversión. El Banco de España refuerza este escaso peso de los institucionales en el mercado. En un reciente informe aseguró que en el 2021 sólo el 8% de las viviendas en alquiler eran propiedad de empresas. El resto, de particulares.
Fuentes del sector remarcan la escasa presencia de grandes fondos en el inmobiliario español, incluso en las zonas más tensionadas. En Barcelona, el 7,8% del parque es propiedad de empresas y en Madrid es el 6,7%. El mercado está copado por pequeños propietarios y, de hecho, así lo certifica el Catastro. En el 2025, de las 24,2 millones de viviendas en España, sin incluir Euskadi y Navarra, que tienen catastro propio, 22,6 millones pertenecían a personas físicas.
Además, si se analiza el detalle de cuántas viviendas son propiedad de empresas, el catastro certifica que, en el 2024, algo más de 300.000 viviendas estaban en manos de sociedades con más de 100 inmuebles. En el 2025 esa cifra bajó a 270.000. Y en el 2026 seguirá descendiendo ya que hay en marcha una potente desinversión.
La consultora Colliers estima que alrededor de 40.000 viviendas propiedad de inversores institucionales serán vendidas en los próximos años, la mayoría de ellas de alquiler, lo que incidirá de forma negativa en la oferta. Actualmente, varias compañías tienen colgado el cartel de “se vende” a varias carteras de vivienda. Fidere quiere desprenderse de 5.400 activos; MACC, de 3.600 inmuebles; y Greystar-Vía Célere, de 2.100 pisos.
Los promotores alertan de un trasvase de edificaciones del alquiler a la compra
Otro fondo en retirada en el residencial es Blackstone. La compañía estadounidense, a través de su filial Testa, ha vendido un paquete de 5.000 viviendas a Brookfield, y su objetivo es ahora centrarse en el sector hotelero y los centros de ratos. Lo reconocía su responsable de inversores inmobiliarias en Europa, Samir Amichi, hace una semana en Madrid. Cerberus también está de salida. El fondo encargó este año a Deutsche Bank vender más de 3.000 viviendas de alquiler. Y Azora, con presencia en Catalunya, también buscan desinvertir.
Pero la fuga no sólo se produce en grandes inversiones. Los constructores también alertan de un trasvase de promociones del alquiler a la compra, apunta Xavier Vilajoana, presidente de la asociación nacional de promotores Apce. “Es normal, el problema que tenemos con esta vorágine regulatoria es que los empresarios se cansan de promover alquiler; se necesita mucho capital y si este capital encuentra estabilidad en otro sitio, se marcha”, añade.
La Generalitat celebra que los inversores se vayan de Catalunya: “es gracias a nuestras políticas”
El mercado, por tanto, lamenta que el foco se ponga en las empresas cuando el problema del mercado inmobiliario en España es claramente de oferta, consideran.
El fenómeno de desinversión inmobiliaria es especialmente intenso en Catalunya, el territorio de España con una mayor regulación sobre el mercado de la vivienda. En el 2025 las empresas vendieron 12.000 pisos más de los que compraron en Catalunya, según datos del Colegio Notarial. En el conjunto de España, los fondos se deshicieron de 45.000 viviendas más de las que adquirieron. Esto indica, según los notarios, que no existe un proceso de “depredación” del mercado inmobiliario por parte de los fondos, al contrario. Lo están abandonando.
La consellera de Territori i Habitatge de la Generalitat, Sílvia Paneque, resaltó ayer este punto y celebró que los grandes inversores se estén replegando en Catalunya. “Es gracias a las políticas del Govern”, sentenció.
Redactor de la sección de Economía de La Vanguardia en la redacción de Madrid. Autor del libro 'El año que vivimos sin Gobierno' (Libros.com) y colaborador de varios programas de televisión y radio.
Periodista. Ha desarrollado gran parte de su carrera en La Vanguardia, donde ha cubierto las áreas de Educación y Universidades, Política y, ahora, Economía. Licenciada en Ciencias de la Información y Postgrado en Estudios Culturales