Más de un millón de hogares inquilinos del AMBA están en condiciones de acceder a un crédito hipotecario con los requisitos y las tasas que ofrecen actualmente los bancos. Esto expone el enorme potencial que existe para ampliar el acceso a la vivienda propia, aunque persisten barreras financieras que dificultan que esa demanda se transforme efectivamente en operaciones.
El diagnóstico fue presentado por Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, durante el II Congreso Argentino de Crédito Hipotecario. Según el relevamiento, el 31% de los hogares inquilinos del AMBA tiene capacidad de pago suficiente para afrontar un préstamo de este tipo: son unos 1.133.000 hogares.
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Si se consideran únicamente los inquilinos formales, el universo alcanza a 556.000 hogares cuyos ingresos superan el mínimo requerido por las entidades financieras.
La magnitud de esa demanda contrasta con la cantidad de créditos que se proyecta otorgar. “Si el crédito hipotecario proyectado por el Gobierno nacional ronda entre las 15.000 y 20.000 líneas activas, y nosotros vemos que el potencial supera los 500.000 hogares formales, la demanda es casi infinita y sumamente sólida”, remarcó Álvarez de Celis.
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El potencial de los préstamos hipotecarios aparece en un contexto de fuerte aumento de la población que alquila. En los últimos 20 años, la cantidad de inquilinos prácticamente se duplicó en el país, mientras que en la Ciudad de Buenos Aires el crecimiento fue todavía más marcado.
En CABA, la población aumentó apenas 11% durante las últimas dos décadas, pero la cantidad de inquilinos se incrementó 127%. Al mismo tiempo, el acceso a la vivienda propia se postergó: la edad promedio en la que una persona logra convertirse en propietaria pasó de 35 a 45 años.
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El fenómeno también empieza a generar una nueva forma de vulnerabilidad durante la vejez. Mientras que en el censo del 2000 los adultos mayores que alquilaban representaban una proporción marginal, en 2022 el 7% de los mayores de todo el país eran inquilinos. En CABA, la proporción llegó al 15% y las proyecciones apuntan a que podría alcanzar el 25% en 2030.
El estudio estimó un déficit habitacional de 3 millones de viviendas, mientras que cerca de 10 millones de hogares atraviesan algún tipo de problema habitacional en el país.
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Durante décadas, además, el crédito hipotecario tuvo una participación muy reducida en la economía argentina: casi nunca superó el 1% del PBI y llegó a representar apenas el 0,17%. En ese escenario, el tradicional mecanismo de la clase media para acceder a la vivienda —el ahorro familiar— perdió capacidad frente al aumento del valor del suelo y la distancia entre los precios de las propiedades y los ingresos.
El resultado fue un proceso sostenido de “inquilinización”, que desplazó a una parte importante de los hogares fuera del mercado de compra.
Para la Fundación Tejido Urbano, uno de los principales obstáculos no está en la capacidad de las familias para afrontar una cuota, sino en las condiciones financieras necesarias para acceder al capital inicial.
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“En Argentina, el problema de la vivienda es financiero y no económico, porque todas estas familias pagan mes a mes entre 500.000 y 800.000 pesos de alquiler por propiedades que nunca van a ser suyas”, sostuvo Álvarez de Celis, considerando que en varias líneas hipotecarias disponibles actualmente, la cuota mensual puede ubicarse por debajo del valor de un alquiler promedio.
El banco no suele financiar el 100% del valor de la propiedad, sino que actualmente la mayoría de las líneas cubre hasta el 75% del precio de la vivienda.
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Eso significa que una familia que quiere comprar una propiedad de, por ejemplo, USD 100.000, podría necesitar aportar alrededor de USD 25.000 de capital propio, además de afrontar gastos de escrituración, tasación y otros costos asociados. Y ahí aparece el verdadero cuello de botella: una familia puede tener ingresos suficientes para afrontar una cuota, pero no necesariamente disponer de USD 20.000, USD 25.000 o USD 30.000 ahorrados para ingresar al mercado.
Por otro lado, Álvarez de Celis aseguró que existe una distorsión entre el mercado de desarrollo inmobiliario y las necesidades reales de la clase media. Mientras que las construcciones a estrenar en corredores consolidados cotizan como “reserva de valor” en dólares para inversores que ya tienen propiedades, el mercado del crédito hipotecario opera en un andarivel completamente diferente.
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El monto promedio de las escrituras realizadas con hipoteca se ubica en USD 97.000. Esto explica por qué casi el 100% de los créditos hipotecarios otorgados se destina a la compra de viviendas usadas en áreas periféricas o barrios tradicionales, en lugar de desarrollos de pozo, cuyos valores son significativamente más elevados.
Mientras tanto, de acuerdo al Colegio de Escribanos porteño, en julio se formalizaron 959 escrituras con garantía hipotecaria, un 31,2% menos que las operaciones realizadas bajo esta modalidad en el mismo mes de 2025.
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